Выбираем подрядчика

Итак, теперь, когда архитектурная и техническая части проекта у вас в руках, необходимые разрешения получены, осталось выбрать исполнителей. Здесь может быть несколько вариантов: частные мастера, бригады или фирмы. Каждый из этих вариантов имеет положительные и отрицательные стороны. Для того чтобы не ошибиться с выбором подрядчика, мы предлагаем вам следующее:

Сначала сократите количество претендентов. Для этого необходимо собрать информацию о потенциальном подрядчике. Наличие лицензии, сроки и условия выполнения работ, на каких объектах выполнялись работы, какие документы получает заказчик и можно ли с ними познакомиться, есть ли у подрядчика партнеры (поставщики дверей и окон, кондиционеров и т. д.), количество постоянных рабочих – вот те вопросы, которые вы должны выяснить, общаясь с претендентами на выполнение работ. После этого оставьте тех, кто предлагает лучшие, на ваш взгляд, условия (3-4 фирмы).

Проведите среди них тендер. Главная задача заказчика при подготовке к тендеру – донести до его участников документально оформленные требования к работе, которые должны однозначно определять:

• состав работ (архитектурная и техническая части проекта плюс Технологические нормы);
• качество работ (указывается в договоре со ссылкой на категорию качества и соответствующий СНиП);
• сроки поставки оборудования и комплектующих со стороны заказчика (план-график поставок);
• сроки выполнения ремонта подрядчиком и санкции за их превышение (указывается в договоре);
• порядок оплаты работ и материалов (указывается в договоре);
• порядок изменения стоимости работ и материалов (указывается в договоре). Этот пункт очень важен, так как многие подрядчики ради победы в тендере умышленно не вписывают в смету ряд работ, которые потом выставляют как дополнительные. В результате реальная цена у этих подрядчиков оказывается гораздо выше, чем у конкурентов, проигравших конкурс;
• порядок работы с субподрядчиками, если предполагается привлекать к выполнению некоторых видов работ другие организации (указывается в договоре). Здесь, во-первых, надо определить правила приемки-сдачи объекта субподрядчиками друг другу и обозначить материальную ответственность за порчу вашего имущества; во-вторых, увязать оплату работ с их приемкой смежниками;
• типы используемых при ремонте стройматериалов. Если заранее не указать, какие стройматериалы должны использоваться, но сумму договора зафиксировать, то можно быть уверенным – строители приобретут самые дешевые. А это вряд ли в ваших интересах.

Ниже мы приводим примерный перечень условий для включении в договор с подрядчиком:

• Подрядчик обязуется реализовать проект в полном объеме в рамках квартиры, находящейся по адресу _______. Все проектные размеры, архитектурные и технические решения будут выполнены. В случае возникновения неучтенных при предварительном изучении проекта трудностей в его исполнении, обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков контракта.
• Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму _______, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Стоимость работ не может быть изменена, даже если Подрядчиком были упущены какие-либо виды работ или их объемы, на выполнение которых явно указывает проект.
• Порядок оплаты. Перед началом работ Заказчик выплачивает Подрядчику аванс в размере _______. Из них _______ (25% стоимости всех работ) – аванс та работы и _______ – аванс на материалы 1-го этапа. В дальнейшем деньги на материалы выделяются по мере необходимости, о чем Подрядчик должен предупредить Заказчика не менее чем за _______ дней. Формой отчетности по материалам являются _______ (указать вид документа – чеки, накладные и т.д.). Оплата работ производится Заказчиком один раз в месяц согласно фактически выполненным Подрядчиком работам и в соответствии со Сметой (Приложение №. 1 к настоящему Договору) в течение 3-х дней со дня их приемки (в том числе и субподрядчиками в части, их касающейся) и подписания соответствующего Акта. Аванс на работы (25%) при этом пропорционально вычитается.
• Вычитаются также 10 % стоимости каждой процентовки, которые выплачиваются Подрядчику после окончания и приемки всех работ.
• Дополнительными считаются работы, являющиеся результатом внесения Заказчиком письменных изменений в предоставленный Подрядчику "__"_______ 200_ г. проект и оформленные отдельным двухсторонним Актом с указанием согласованной цены и сроков их выполнения. Без подписания Акта дополнительные работы Подрядчику не оплачиваются.
• Доставка, погрузка и разгрузка материалов и оборудования (в том числе поставляемых Заказчиком, кроме материалов субподрядчиков) осуществляется Подрядчиком.
• Подрядчик обязуется выполнить все работы по настоящему Договору через __ месяцев после получения аванса в соответствии с календарным планом (Приложение № 2 к настоящему Договору). Последствия нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ определяются Законом "О защите прав потребителей".
• Недостатки должны быть устранены Подрядчиком в течение _______ дней со дня предъявления требования Заказчиком.
• Все работы должны быть выполнены Подрядчиком по категории _______ (указать: высококачественная, улучшенная или простая) в соответствии со СНиП _______ и другими действующими на территории _______ нормативными документами.
• Сторонними организациями выполняются работы по _______ (перечислить работ). При этом Подрядчик осуществляет координацию действий субподрядчиков по типу генподрядной организации и участвует в приемке выполненных ими работ.
• Подрядчик дает гарантию на работы _______ (указать срок) со дня приемки Заказчиком всего объекта.
• Подрядчик несет полную материальную ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам при производстве работ.

Подрядчик обязан:

• предъявлять представителю технадзора Заказчика все скрытые работы с оформлением соответствующего Акта или записи в тетради технадзора;
• информировать представителя технадзора о приемке скрытых работ не менее чем за двое суток;
• в случае неявки представителя Подрядчик вправе продолжать работы с односторонним подписанием Акта и записью в тетради технадзора;
• произвести опрессовку систем водоснабжения и отопления, проливку канализации и замер сопротивления изоляции электропроводки своими приборами в соответствии с действующими нормативами в присутствии представителя технадзора Заказчика с записью в тетради технадзора.
• постоянно иметь на объекте наливной водяной уровень со шлангом не менее 10 м, пузырьковый уровень 0,5 и 2 м, правило или рейку 2 м;
• оформить исполнительную документацию на скрытые коммуникации (водоснабжение, отопление, канализация, силовая и слаботочная проводка) и предъявить ее представителю технадзора Заказчика до замуровки или закрытия сетей;
• принять на ответственное хранение на объекте прошнурованную и опечатанную тетрадь технадзора Заказчика;
• за пропажу тетради технадзора Подрядчик выплачивает Заказчику штраф в размере _______, за пропажу каждой страницы из тетради – _______.

Провести тендер среди строителей, согласившихся с вышеописанными правилами игры, проще простого – надо смело выбрать минимальные цены и сроки.

17.05.2008