Финансовые вопросы проведения ремонтных работ

Ремонт – удовольствие не из дешевых, особенно если вы намерены не только переклеить обои, но и произвести перепланировку квартиры, воплотить свои дизайнерские фантазии.

По стоимости эти работы могут иногда сравниться с самой квартирой. Конечно, не каждый располагает столь внушительными суммами.

Решением проблем может стать банковский кредит.

В последнее время многие одалживают у банка деньги на ремонт собственного жилья. Финансовые учреждения предлагают такие кредиты физическим лицам либо как отдельную услугу, либо в рамках программы потребительского кредитования. И если у вас нет другого способа достать деньги, вы можете тоже попытать счастья, обратившись за займом в банк, который предоставляет подобную услугу. Это позволит вам сделать ремонт в кратчайшие сроки, улучшить жилищные условия и жить в уютной квартире.

Однако прежде нем решиться на такой шаг, нужно рассчитать нужную вам сумму, срок, за который вы сможете погасить кредит, внимательно изучить условия банков и, оценив свои возможности, решить, выгодно ли это вам.

Условия кредитования ремонта

Банков, предлагающих кредитование ремонта квартир, достаточно много, и у каждого из них свои программы и условия. Срок, на который можно занять средства на ремонт жилья в финансовых учреждениях, составляет от года до нескольких лет. Размеры кредита также существенно разнятся.

Если небольшую сумму некоторые банки могут выдать на основании справки о заработной плате, а также под поручительство (поручителем может выступать родственник, знакомый или юридическое лицо, готовые взять на себя ответственность в случае непогашения кредита), то крупный кредит предоставят лишь под залог ликвидного имущества (то есть недвижимости, машины, бытовой техники, мебели и т. п.).

Некоторые банки рассматривают в качестве залога только квартиру. К тому же, сумму, которую вы желали бы получить, могут не дать, и не потому, что банк усомнится в вашей платежеспособности.

Даже если кредитор может выдавать огромные деньги на ремонт, сумма кредита всегда будет ограничена – у разных банков она составляет 50–80 % оценочной стоимости имущества, предоставленного в залог.

При отсутствии документов, подтверждающих стоимость вашего имущества, для оценки залога потребуется независимый эксперт. Чаще всего банки предлагают услуги собственного оценщика. При этом имущество не всегда оценивается адекватно – в большинстве случаев цена занижается, хотя и не до балансовой, но на 15–30 % ниже рыночной стоимости.

Среднегодовые процентные ставки по кредиту составляют 15–20 % в национальной валюте и 12–15 % в валюте (приблизительно 2–2,5 % в месяц). Разницу в процентах определяют многие факторы.

Как правило, чем больше срок, на который вы занимаете деньги, тем выше кредитная ставка. Это объясняется большим риском невозвращения денег. Хотя иногда, чем большую сумму вы берете, тем выгоднее для вас условия кредитования.

Кредиты, не обеспеченные залогом или поручительством, обходятся значительно дороже.

Уменьшают процентную станку большие размеры банковских комиссионных, а также предоставление существенного первоначального взноса. Кстати, не стоит обольщаться более низкими процентными ставками. Понятно, что ни один банк не станет работать себе в убыток.

Небольшие проценты, как правило, просто рекламный трюк, способ привлечь клиента. Низкие ставки всегда компенсируются другими платежами.

Кредитные расходы

Чтобы подсчитать, во сколько вам обойдется кредит в банке, недостаточно сравнить процентные ставки и выбрать самые низкие.

Помимо процентов, придется оплачивать множество дополнительных расходов – комиссионные, первоначальные взносы, страховки, нотариальное оформление, государственные сборы, услуги оценщика и т. п.,– перечень и размер которых может существенно отличаться в разных финансовых учреждениях. Следует отметить, что не каждый банк сразу же сообщит вам обо всех предполагаемых затратах.

Некоторые учреждения даже уходят от ответа на прямой вопрос – скажем, во сколько обойдется нотариальное оформление – и обещают сами все посчитать, заманивая в свои сети. Конечно, это не обязывает вас принимать их условия и подписывать с ними договор, но лишает возможности маневрировать, выбирая самые выгодные суммы и сроки кредитования.

Только на первый взгляд может показаться, что дополнительные расходы незначительны, но, приплюсовав их к процентной ставке, можно подсчитать, во сколько вам обойдется кредит. Например, один крупный российский банк предлагает 15 % годовых, при этом надо сразу же заплатить 8 % комиссионных и страховку в размере 2 % размера кредита. Таким образом, к процентной ставке приплюсовывают еще 10 %, в итоге получается 25 %. Иными словами, кредит на сумму 1000 у.е. сроком на один год обойдется в дополнительных 250 у.е. Это самая простая схема.

Финансирование ремонта

 При передаче имущества в залог придется, скорее всего потратиться на его оценку (она может быть как платной, так и бесплатной), на нотариальное оформление договора залога, которое может составлять фиксированную сумму или процент от стоимости имущества, а также на оплату госпошлины, а иногда и налога в Пенсионный фонд.

Обычно все банки обязывают застраховать залоговое имущество от уничтожения и повреждения, а некоторые требуют также страхования жизни, финансовых рисков, иногда титульного страхования.

Безусловно, каждая из страховок выливается в кругленькую сумму – 0,1-2 % в год от стоимости залогового имущества (при страховании имущества) или же от суммы кредита (при страховании жизни и финансовых рисков).

Без сомнения, банки свои услуги предоставляют не бесплатно. За расчетно-кассовое обслуживание они взимают единоразовые комиссионные: процент от суммы кредита или в виде фиксированной суммы. Некоторые финансовые учреждения практикуют еще и ежемесячные комиссионные.

Часто требуется первоначальный взнос, который выступает гарантией платежеспособности клиента. При наличии такого аванса может быть более низкая процентная ставка.

Поскольку при осуществлении ремонта не всегда нужна сразу вся сумма кредита, некоторые банки позволяют брать кредит частями, по мере надобности. Эта услуга стоит около 0,2–0,5 % суммы транша.

При расчете кредитных затрат следует поинтересоваться, каким образом погашается кредит.

Существует два метода: аннуитетное (равные ежемесячные платежи) и стандартное погашение (убывающие выплаты).

Последнее более выгодно, так как с каждой оплатой сумма кредита уменьшается, а вместе с ней и процент.

Кстати, следует учесть еще один немаловажный нюанс. Если одни банки поощряют досрочное погашение кредита, то некоторые, наоборот, практикуют штрафные санкции.

Следует также иметь в виду, что банки вправе изменять размер процентной ставки платежей по кредиту. Одни банки предупреждают об этом заранее, а другие ссылаются на то, что такое возможно только при форс-мажорных обстоятельствах. Тем не менее, пока от экономических и политических катаклизмов никто не застрахован.

Мытарства получения кредита

Получить кредит теоретически может любой гражданин в возрасте от 21 (по условиям некоторых банков – от 24) до 60 лет (или же до достижения заемщиком пенсионного возраста в конце срока погашения кредита).

Небольшую сумму кредита, выдаваемую без залога, получить проще: банк потребует только справку с места работы с указанием должности и фактической заработной платы за последние шесть месяцев (часто требуется, чтобы в ней было указано, сколько начислено и получено, а также что задержек по зарплае нет), паспорт и оригинал идентификационного кода.

Обычно банки оставляют потребителю либо 50 % его ежемесячного дохода, либо же сумму, равную минимальному прожиточному минимуму.

Если зарплата, указанная в справке, меньше необходимой, можно привлечь поручителя, который должен предоставить тот же пакет документов, что и вы. Впрочем, некоторые банки даже небольшие суммы выдают под поручительство.

При получении кредита под залог недвижимости потребуется более основательный пакет документов.

Помимо вышеперечисленных, необходимо предоставить копию трудовой книжки, правоустанавливающий документ на собственность (договоры купли-продажи, дарения, приватизации и т. п.), техпаспорт, справку-характеристику из бюро технической инвентаризации, форму № 3 из ЖЭКа о зарегистрированных на данной жилплощади лицах. Для женатых – свидетельство о браке, паспорт и идентификационный код мужа или жены, для разведенных – свидетельство о разводе, при наличии детей – свидетельство об их рождении. Почти все банки оставляют за собой право требовать дополнительные документы по своему усмотрению, а некоторые так строго относятся к заемщикам, что могут потребовать даже медицинскую справку и много чего другого.

Одним словом, придется попотеть, проходя через бюрократическую волокиту.

Нужно быть готовым и к тому, что любое финансовое учреждение будет очень дотошно проверять вас и ваше имущество, придираясь к малейшим неточностям в справках.

Как выясняется на практике, далеко не все граждане могут занять деньги у банка. Так, некоторые банки не дают кредит под залог квартиры семье, если на данной жилплощади прописаны дети. То же самое касается пенсионеров, инвалидов и недееспособных, участвующих в приватизации жилья.

Единственный выход из ситуации – получить разрешение опекунского совета, который позволит отдать дом в залог, если этим лицам будет предоставлена равноценная жилплощадь в другой квартире. Если же перепрописать детей и бабушек некуда, увы, о кредите придется забыть.

Столкнуться с трудностями можно и пытаясь получить справку-характеристику из БТИ. Те, кто не имел дела с этим органом, особенно в свете последних законодательных новшеств, должны иметь в виду, что такую справку не дадут хозяину, который самовольно осуществлял у себя в квартире перепланировку.

По закону вы должны вернуть назад все, что перестроили без соответствующего разрешения.

Особенно это касается сноса несущих стен и прочих запрещенных нынче переделок. Некоторые изменения планировки можно, конечно, узаконить задним числом, заплатив штраф, но эта процедура может затянуться надолго.

17.05.2008

Реклама

Книги и журналы

Журнал «Дом» 6'2005

Журнал «Дом» 6'2005

Июньский выпуск журнала «Дом» за 2005 год, в котором освящаются вопросы ремонта в собственном доме и строительства на приусадебном участке.